フリーランスでも住宅ローンを組みたい! 審査をパスするためのポイントとは?

フリーランスだって、住宅ローンを組みたいですよね。
特に自宅で仕事をしているフリーランサーさんなら、ワーク・ライフ・バランスの取れる家を建てたいと思っているはず。

今回は、フリーランスの住宅ローン事情についてお話します。

目次

住宅ローンの審査を突破するには

住宅ローンの審査基準を知ろう

そもそも、住宅ローンってどういう基準で審査されているのでしょうか

銀行によって細かい審査基準は異なりますが、ポイントになるのは

  • 返済に十分な収入があるか
  • 長期返済ができそうか

の2点です。

住宅ローンって、数千万円を借りて何十年もかけて返すという莫大な借金です。
銀行は、滞りなく返済してもらえるのならば1つの契約で長期に安定した利息を得ることができるのですが、なんらかの事情で返済が滞ってしまうと大損してしまうことになりかねません。
そのため、「ちゃんと最後まで払ってもらえるか」がとっても大事になるわけです。

「返済に十分な収入」は「高収入」ではない

誤解されがちなのが、「返済に十分な収入」。
これを聞いて、「高収入」をイメージしてしまってはいませんか?

フリーランスで住宅ローンを考えるのなら、まずはこの部分をしっかり見直して欲しいのですが、「返済に十分な収入」というのは、「収入に見合った借入額」であれば良いということなんです。

具体的にどのくらいかについては、また後述します。

長期返済できる=社会的信用がある

では、「長期返済ができそう」とはどういうことでしょうか。
これは、「社会的信用がある」という言葉に置き換えることもできます。

まず、他の借金が返せてないのはダメですよね。
クレジットカードの支払いすら滞る人が、何十年も住宅ローンを滞りなく返済してくれるとは思えません。

借金だらけな人もダメですよね。
あちこちから借り入れている人は、たぶん収支が合っていません。
そうなるとやっぱり不安。

そして、フリーランスはここがネックになるわけですが、「この先も安定した収入が見込めるのか」が、この長期返済の鍵になります。

会社員の場合は、その会社に在籍する限り安定した収入が見込めます。
そのため、2年以上同じ会社に在籍していれば、「たぶんこの先も会社員でいてくれるよね」と思ってもらえるし、勤続年数が長くなればなるほどその安心感は増します。

ところが、フリーランスだと、たとえ2年間フリーランスを続けていたとしても、この先については会社員ほど安定が見込めません。
会社員ならば多少怪我や病気で働けない期間があっても収入が保障されますが、フリーランスにはそれがありません。
クライアント都合で急に減収する可能性も否めません。

フリーランスの場合、「長期返済できそう」と思ってもらうための準備が住宅ローン審査クリアのための肝になってきます。

借入額の設定と実績証明で住宅ローン審査を突破しよう

では、フリーランスはどうすれば住宅ローンを利用できるのでしょうか。
具体的にみていきましょう。

借入可能額はちょっと多すぎる

銀行によっても、借りる側の職種や年齢などによっても異なりますが、年収の7倍前後の額が住宅ローンの借入可能額になるといわれています。
たとえば、auじぶん銀行の住宅ローンシミュレーションで「年収400万円、35年固定金利」とすると、借入可能額は26,200,000円と算出されます。

これはあくまで借入可能額、銀行が貸してあげられる限界の額なので、収入に見合っているとはいえません
月々の返済額を見てみるとよくわかります。

月々の返済額は79,963円。
年収400万円で月々79,963円って、ちょっと大変じゃないですか?
払えるんだけど、急な出費がかさんだりするともうキツい。

しかもこの計算は、収入の安定している会社員基準での算出だし、扶養している家族の人数なんかも考慮されていません。
つまり、借入可能額を基準に考えるのは妥当ではないといえます。

auじぶん銀行の住宅ローンシミュレーション
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/

返済額から借入額を算出する

そこで、特にフリーランスの場合には、月々の返済額から借入額を算出することをおすすめします。

今払っている家賃があれば、それを基準にするのも良いですね。
「ちゃんと毎月これだけ払っています」という額なので、説得力があります。(ただ、実際には固定資産税もかかってくるので、本当は家賃から1万円くらい引いた方がいいです)

収入のアップダウンが大きい人は、収入の少ない月でも払える額で計算するのが良いです。

先ほどと同じauじぶん銀行の住宅ローンシミュレーションで、今度は「毎月の返済額から借入可能額を調べる」を使うと、月々5万円の返済で16,300,000円が借入可能額と算出されます。

こうして月々の返済額から算出された借入希望額なら、銀行側にも「十分返済できそうだな」と思ってもらえる可能性が高くなります。

実績を証明して安心材料を増やす

次は、「この先も安定した収入が見込める」ことを伝える必要があります。

銀行側からは、「ここ3年間の確定申告書を」なんて言われることが多いです。
ただ、確定申告書自体はとてもざっくりとした課税所得がわかるだけのものなので、青色申告を行って「青色申告決算書」も添付しましょう。

住宅ローンを組もうという人の年収であれば、そもそも青色申告にしていない、複式簿記の帳簿がない、なんていうのは絶対ダメです。
税金ももっと節約できるし、社会的信用度も変わるので、もしまだならすぐに青色申告の申請をしてくださいね。

3年間に渡り安定した収入が得られていることを証明できれば、概ね「今後も安定した収入が得られそうだ」と思ってもらえる可能性が高くなります。

ただし、アップダウンが激しく、年ごとに年収に大きな差が出ているような人は要注意。
「今後も減収する恐れあり」と取られてしまいます。
コンスタントに上がっているのであれば問題はないんですけどね。

まずは3年間分の安定した収入を証明できる青色確定申告書類を揃えることが重要です。

足りない分は預貯金で補う

あとは、「頭金」ですね。
つまりは今ある預貯金です。

頭金ゼロでも家を建てることはできます。
ですが、頭金がないということは、現在の生活に預貯金をするだけの余裕がないという証明でもあります。

「今の生活がいっぱいいっぱいなんです」という人が住宅ローン返済に充てられる額は、転居後に不要になる支出、つまり今の家賃くらいだということです。
その額すら、ちょっと何か大きな支出があったり、ちょっと怪我や病気になったりすると、きっと難しいんだろうなと思われても仕方ありません。

そのため、頭金は100万円でもあった方が良いです。

理想は、余裕のある返済額で借入額を決めて、建てたい家にかかる費用を計算して、その差額分を頭金で用意しておくことです。
ただ、住宅ローンは長期返済なので、年齢が上がると審査が厳しくなったり、返済年数が短くなったりします。
そうなると、あまりのんびりはしていられません。

頭金を貯めることを目標にしつつ、費用をどう安くするかも考えたほうがいいですね。
中古物件のリノベーションにするとか、地方に移住するとか。

私はわりと転居の多い人生だったのであちこち住んだことがありますが、関東でもちょっと離れれば案外物価の安い地域はあるし、今住んでいる愛媛県なんかでも山の中の過疎地域は異様に安いし、地元の新居浜はそこまで安くはないけれど戸建住宅の方がマンションより多いくらい家を所有している人が多いし、でも県庁所在地の松山市なんかになると一軒家を手に入れるのはちょっと大変。
場所によって、住宅の取得額って全然違うんです。

その辺も念頭に置いて、いくら頭金を用意するか検討してみることをおすすめします。

住宅ローン審査チェックポイント

その他細かい部分も含めて、フリーランスのための住宅ローン審査チェックポイントをまとめてみました。

  • 月々ちゃんと払える額で借入希望額を設定している
  • 3年間、青色確定申告をしている
  • 直近3年間で大きな減収時期はない
  • 他に借金はないか、必要最小限のローンのみだ
  • 各種返済や支払いが滞っていない(最低ここ1年)
  • その他債務整理などで信用機関のブラックリストに載っていない
  • 多少の頭金はある
  • 健康である
  • 事業用のスペースは2分の1以下である

最後の「事業用のスペースは2分の1以下である」は、住宅ローンの重要な要件です。
あくまで住宅ですからね。
居住スペースが半分以下になってしまうと、それは店舗になってしまいますから、住宅ローンの対象外になってしまいますのでお気をつけて。

それでもどうしてもダメな時は…

どうしても審査に通らない場合には、連帯保証人になってくれる人をさがしましょう。

連帯保証人は、債務者本人が払えなくなった時には、代わりに債務を負わなければならないという保証人です。
ですから、払えなくなった時にはかなりご迷惑をおかけすることになるので、気軽に頼めるものではありません。

が、だからこそ、連帯保証人がいてくれれば、審査には通りやすくなります。

夫婦で収入があるのなら、夫婦の収入を合算して組める場合もあります。
ただ、債務者本人が亡くなった場合には住宅ローンの特約で残りの返済が保険でまかなえても、合算した配偶者は連帯保証人扱いになっていることが多いので、配偶者が死亡しても返済額は変わらないことになります。
リスクも多いので十分注意してください。

また、夫婦で組む「ペアローン」もあります。

ただし、妊娠出産による減収や、あまり考えたくはありませんが、離婚時にどうするかなど、やはりトラブルも多いローンです。

様々なケースを考えて、リスクの少ない、無理のない住宅ローンを組んでくださいね。

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